Willhaben Haus kaufen: Preise nach Bundesland im Vergleich
Burgenland bietet mit Einstiegspreisen ab 140.000 Euro die günstigsten Häuser Österreichs, Tirol liegt mit Spitzenpreisen bis 850.000 Euro am anderen Ende der Skala willhaben.at. Seit dem Höchststand von 2022 sind die Kaufpreise österreichweit um 8 bis 12 Prozent gefallen.
Das Scrollen durch aktive Willhaben-Inserate macht den Preisunterschied greifbar: 710.000 Euro trennen das burgenländische Einstiegsangebot vom Tiroler Spitzenpreis. Keine Kuriosität, sondern das vertraute Preisgefälle des österreichischen Hausmarkts.
Niederösterreich und die Steiermark führen das Inseratvolumen auf Willhaben an willhaben.at. Das niederösterreichische Angebot reicht von Bestandsobjekten im Waldviertel bis zu Reihenhäusern im Wiener Speckgürtel; Pendlerstädte wie Baden, Mödling und Wiener Neustadt sind dabei besonders nachgefragt. In der Steiermark konzentriert sich die Nachfrage rund um Graz sowie die Bezirke Graz-Umgebung und Weiz willhaben.at.
Wien liegt trotz des allgemeinen Preisrückgangs stabil im oberen Tabellenbereich willhaben.at. Die Kombination aus anhaltender urbaner Nachfrage und begrenztem Einfamilienhausangebot innerhalb der Stadtgrenzen bremst den Rückgang, den andere Bundesländer verzeichnen.
Preise sind der Ausgangspunkt. Was ein Kauf tatsächlich kostet, enthüllen die Kaufnebenkosten, die auf jeden Listenpreis obendrauf kommen.
Willhaben Haus kaufen: Schritt für Schritt von Inserat bis Schlüssel
Der Weg von der ersten Willhaben-Suche bis zur Schlüsselübergabe gliedert sich in fünf rechtlich klar abgegrenzte Stationen. Wer diese Reihenfolge kennt, handelt in jeder Phase mit der nötigen Sicherheit, statt sich reaktiv durch Formulare und Termine zu bewegen.
Schritt 1: Suchabo in der Willhaben-App einrichten
Die App bietet die Möglichkeit, Suchkriterien zu speichern und Push-Benachrichtigungen für neue Inserate in ausgewählten Bezirken oder Gemeinden zu aktivieren. In stark nachgefragten Lagen wie dem Wiener Umland oder dem Salzburger Flachgau kann ein frühzeitiger Hinweis den entscheidenden Vorteil bringen.
Schritt 2: Besichtigung und Zustandsdokumentation
Fotos, handschriftliche Notizen zu Dach, Fenstern und Heizungsanlage sowie ein sachverständiges Gutachten bilden die praxistaugliche Grundlage jeder Kaufentscheidung. Wer auf diese Dokumentation verzichtet, hat nach der Übergabe kaum Handhabe gegen nachträglich auftauchende Mängel.
Schritt 3: Schriftliches Kaufanbot stellen
Das Kaufanbot legt die Verhandlung auf eine rechtlich transparente Grundlage. Sobald der Verkäufer gegenzeichnet, entsteht ein Vorvertrag, aus dem sich keine Seite ohne Konsequenzen lösen kann.
Eine mündliche Zusage schützt nicht. Die Unterschrift schon.
Schritt 4: Notartermin für den Kaufvertrag
Eine Notarin oder ein Notar erstellt den Kaufvertrag, prüft Grundbuchstand, Lastenfreiheit und Eigentumsrechte. Dieser Termin ist in Österreich obligatorisch, nicht optional.
Schritt 5: Grundbucheintragung
Die Eintragung ins Grundbuch sichert das Eigentum rechtlich ab und erfolgt nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Erst dieser Schritt schließt den Kauf verbindlich ab.
Was nach dem Kaufpreis noch zu rechnen ist, folgt im nächsten Abschnitt.
Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf in Österreich an?
Beim Hauskauf in Österreich entstehen über den Kaufpreis hinaus Nebenkosten von 8 bis 12 Prozent. Das ist kein Schätzwert, sondern eine verlässliche Planungsgröße aus gesetzlich fixierten Abgaben. Bei einem Haus für rund 300.000 Euro summiert sich dieser Aufschlag auf 24.000 bis 36.000 Euro, die vollständig aus Eigenmitteln finanziert werden müssen.
Der gängige Irrtum: Die Nebenkosten seien überschaubar oder ließen sich zumindest zum Teil verhandeln. Tatsächlich sind drei der vier Hauptpositionen staatlich festgelegt.
Die vier Positionen im Überblick:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent des Kaufpreises, fällig ans Finanzamt
- Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 Prozent für die rechtlich verbindliche Eigentumsumschreibung
- Maklergebühr: maximal 3,6 Prozent inklusive Mehrwertsteuer auf Käuferseite, bei Privatverkauf nicht fällig
- Notarkosten: rund 1 bis 2 Prozent für Kaufvertragserrichtung und Treuhandabwicklung
Was die Situation intransparent macht: Viele Inserate auf Willhaben listen den Kaufpreis prominent, die Nebenkosten erscheinen nirgends. Käufer, die erst beim Notartermin mit der Gesamtrechnung konfrontiert werden, stehen vor einer Lücke, die sich kurzfristig kaum schließen lässt.
Kein Verhandlungsposten. Drei von vier Positionen sind per Gesetz fixiert.
Wer die Nebenkosten schon vor der Besichtigung in die Kalkulation einbezieht, verhindert ein mühsames Nachrechnen unter Zeitdruck.
Ob die Gesamtfinanzierung trägt, regelt die KIM-Verordnung, die seit August 2022 Mindestanforderungen an Eigenkapital und Schuldenquote festlegt.
Was bedeutet die KIM-Verordnung für Hauskäufer auf Willhaben?
Die KIM-Verordnung schreibt österreichischen Banken seit August 2022 drei verbindliche Obergrenzen vor: Beleihungsquote maximal 80 Prozent des Kaufpreises, Schuldenquote maximal 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens, Kreditlaufzeit höchstens 35 Jahre. Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sind damit Pflicht, keine Verhandlungssache.
Das klingt nüchtern. Für viele Erstkäufer bedeutet es eine spürbare Einstiegshürde.
Wer ein Objekt auf Willhaben ernsthaft ins Auge fasst, sollte vor der ersten Besichtigung drei Fragen konkret durchrechnen:
- Eigenkapital: Stehen 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der bereits erläuterten Nebenkosten tatsächlich zur Verfügung? Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 80.000 Euro Eigenkapital, bevor die Bank überhaupt kalkuliert.
- Schuldenquote: Alle monatlichen Kreditraten zusammen dürfen 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Bei einem Haushalts-Netto von 4.000 Euro monatlich sind das maximal 1.600 Euro Kreditrate, inklusive bestehender Verbindlichkeiten.
- Laufzeit: 35 Jahre sind die Obergrenze. Längere Laufzeiten zur Senkung der Monatsrate sind schlicht nicht möglich.
Hypothekarzinsen liegen heuer für Fixzinsprodukte mit 20-jähriger Bindung bei rund 3,2 bis 4,0 Prozent. Der Markt hat sich nach dem Zinsanstieg 2022 bis 2023 stabilisiert, bleibt aber anspruchsvoller als in den Niedrigzinsjahren davor.
Die KIM-Verordnung hat den Kreis aktiver Käufer deutlich verkleinert. Das schafft außerhalb der Premium-Lagen Verhandlungsspielraum, den internationale Interessenten zunehmend nutzen. Wer aus dem Ausland eine Besichtigungsreise nach Wien-Schwechat plant, stellt sich dabei oft eine weitere praktische Frage: eine zuverlässige Datenverbindung während des Aufenthalts.
Verbunden bleiben: Internet und Konnektivität beim Hauskauf in Österreich
Österreich verfügt über flächendeckende 4G-Abdeckung und ein kontinuierlich ausgebautes 5G-Netz, getragen von A1, Magenta und Drei. Ländliche Objekte, besonders in Niederösterreich und der Steiermark, sind zunehmend mit Glasfaser ausgestattet. Für Besichtigungsreisen sind stabile mobile Datenverbindungen im ganzen Land praktisch verlässlich vorhanden.
Auch in alpinen Lagen ändert sich das nicht wesentlich: Skiresorts in Tirol und Wanderregionen in Vorarlberg verlangen eine dichte Mobilfunkinfrastruktur, und diese ist vorhanden.
Das eigentliche Problem liegt anderswo.
Europäische Reisende aus EU-Ländern zahlen beim Besichtigen österreichischer Objekte keine Roaming-Aufschläge, das Roam-Like-at-Home-Prinzip der EU gilt seit 2017. Wer hingegen aus einem Nicht-EU-Land nach Wien-Schwechat fliegt, steht vor einer anderen Situation: hohe Roaming-Kosten des Heimatanbieters oder ein SIM-Tausch am Flughafen, der ein entsperrtes Gerät voraussetzt und wertvolle Besichtigungszeit kostet.
Eine eSIM (embedded SIM, ein digital installierbares Profil, das fest im Gerät verbaut ist) löst das vor der Abreise. Der QR-Code wird zuhause eingescannt, das Profil installiert. Nach der Landung in Wien-Schwechat greift das Gerät automatisch ins österreichische Netz, ohne Schalterbesuch, ohne Warteschlange am Gepäckband.
HelloRoam bietet Österreich-eSIMs an, die sich vor dem Abflug aktivieren lassen. Wer mehrere Besichtigungsreisen plant, löst die Verbindungsfrage einmal und muss danach nicht mehr daran denken.
Reviewed by HelloRoam's editorial team. Last updated: 01 May 2026.
Vor der Reise verbinden
Frequently Asked Questions
Die Preise variieren stark nach Bundesland. Das günstigste Bundesland ist Burgenland mit Einstiegspreisen ab 140.000 Euro, während in Tirol Spitzenpreise bis 850.000 Euro erreicht werden. Seit dem Höchststand 2022 sind die Kaufpreise österreichweit um 8 bis 12 Prozent gefallen.
Burgenland bietet mit einer Preisspanne von 140.000 bis 260.000 Euro die günstigsten Einfamilienhäuser in Österreich. Es herrscht ein Käufermarkt, was Interessenten zusätzlichen Verhandlungsspielraum gibt.
Beim Hauskauf in Österreich fallen Nebenkosten von 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises an. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro entspricht das 24.000 bis 36.000 Euro, die vollständig aus Eigenmitteln finanziert werden müssen.
Die vier Hauptpositionen sind: Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent des Kaufpreises), Grundbucheintragungsgebühr (1,1 Prozent), Maklergebühr (maximal 3,6 Prozent inkl. MwSt., bei Privatverkauf entfällt sie) sowie Notarkosten (rund 1 bis 2 Prozent). Drei der vier Positionen sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Österreich 3,5 Prozent des Kaufpreises und ist ans Finanzamt abzuführen. Dieser Betrag ist gesetzlich fixiert und kann nicht verhandelt werden.
Seit der KIM-Verordnung im August 2022 schreiben österreichische Banken mindestens 20 Prozent Eigenkapital des Kaufpreises vor. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 80.000 Euro Eigenkapital – zuzüglich der Nebenkosten von 8 bis 12 Prozent.
Die KIM-Verordnung legt seit August 2022 drei verbindliche Obergrenzen für Wohnkredite fest: maximale Beleihungsquote von 80 Prozent, maximale Schuldenquote von 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens und eine Kreditlaufzeit von höchstens 35 Jahren. Diese Vorgaben gelten für alle österreichischen Banken und sind nicht verhandelbar.
Für Fixzinsprodukte mit 20-jähriger Bindung liegen die Hypothekarzinsen in Österreich derzeit bei rund 3,2 bis 4,0 Prozent. Der Markt hat sich nach dem Zinsanstieg 2022 bis 2023 stabilisiert, bleibt aber anspruchsvoller als in den Niedrigzinsjahren.
Der Kaufprozess gliedert sich in fünf Schritte: Suchabo einrichten, Besichtigung mit Zustandsdokumentation, schriftliches Kaufanbot stellen, Notartermin für den Kaufvertrag und abschließende Grundbucheintragung. Erst die Eintragung ins Grundbuch nach vollständiger Kaufpreiszahlung schließt den Kauf rechtlich ab.
Ein Kaufanbot legt die Verhandlung auf eine rechtlich transparente Grundlage. Sobald der Verkäufer gegenzeichnet, entsteht ein Vorvertrag, aus dem sich keine Seite ohne rechtliche Konsequenzen lösen kann. Eine mündliche Zusage bietet keinen vergleichbaren Schutz.
Ja, ein Notar ist beim Hauskauf in Österreich obligatorisch. Die Notarin oder der Notar erstellt den Kaufvertrag, prüft Grundbuchstand, Lastenfreiheit und Eigentumsrechte. Dieser Schritt ist gesetzlich vorgeschrieben.
Die Eintragung ins Grundbuch sichert das Eigentum rechtlich ab und erfolgt nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Erst dieser letzte Schritt schließt den Hauskauf verbindlich ab und überträgt das Eigentum offiziell auf den Käufer.
Österreich verfügt über flächendeckende 4G-Abdeckung und ein wachsendes 5G-Netz. Auch in alpinen Lagen wie Tirol und Vorarlberg sowie in ländlichen Regionen sind stabile mobile Datenverbindungen praktisch verlässlich vorhanden.
Nein. Für EU-Bürger gilt seit 2017 das Roam-Like-at-Home-Prinzip, sodass beim Besichtigen österreichischer Objekte keine Roaming-Aufschläge anfallen. Reisende aus Nicht-EU-Ländern hingegen müssen mit hohen Roaming-Kosten ihres Heimatanbieters rechnen.
Eine eSIM (embedded SIM, ein digital installierbares Profil) ist eine praktische Lösung: Der QR-Code wird vor der Abreise zuhause eingescannt, das Profil installiert. Nach der Landung in Wien-Schwechat greift das Gerät automatisch ins österreichische Netz, ohne Schalterbesuch oder SIM-Tausch am Flughafen.
Eine eSIM ist ein digital installierbares SIM-Profil, das fest im Gerät verbaut ist. Reisende scannen vor dem Abflug einen QR-Code, um das Österreich-Datenprofil zu installieren. Das Gerät verbindet sich nach der Landung automatisch mit dem lokalen Netz, ohne dass eine physische SIM-Karte gewechselt werden muss.
Niederösterreich und die Steiermark führen das Inseratvolumen auf Willhaben an. In Niederösterreich reicht das Angebot von Bestandsobjekten im Waldviertel bis zu Reihenhäusern im Wiener Speckgürtel; in der Steiermark konzentriert sich die Nachfrage rund um Graz und die Bezirke Graz-Umgebung sowie Weiz.
Wien verzeichnet aufgrund anhaltender urbaner Nachfrage und eines begrenzten Einfamilienhausangebots innerhalb der Stadtgrenzen kaum Preisrückgänge. Diese Kombination bremst den Rückgang, den andere Bundesländer im selben Zeitraum verzeichnen.
Sources
- 16.736 Häuser zu kaufen — willhaben.at
- 2.264 Häuser zu kaufen in Oberösterreich — willhaben.at
- 5.157 Häuser zu kaufen in Niederösterreich — willhaben.at
- 2.141 Häuser zu kaufen in der Steiermark — willhaben.at
- 92 Häuser zu kaufen in Sankt Veit an der Glan — willhaben.at
- Haus kaufen in Wien — willhaben.at
- Haus kaufen in Hartberg-Fürstenfeld — willhaben.at
- Haus kaufen in Niederösterreich — willhaben.at
- Haus kaufen in Graz — willhaben.at
